O que são Fundos Imobiliários (FIIs)

Ao passo que mais e mais brasileiros começam a investir na bolsa de valores, ativos de renda variável como ações e fundos imobiliários se tornam cada vez mais populares. Pensando nisso, neste post vou te explicar o que são fundos imobiliários, quais tipos existem e como começar a investir neles.

O que são Fundos Imobiliários?

Resumidamente, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário, ou apenas Fundos Imobiliários) são fundos de investimentos voltados especificamente para o setor imobiliário (direta ou indiretamente).

Possibilitando assim, que os investidores — de maneira conjunta — invistam em imóveis de alta qualidade e, consequentemente, valores muito elevados para um único investidor “comprar”, como Shoppings, Galpões industriais e logísticos, etc.

Assim, ao investir em um fundo imobiliário, o investidor recebe os rendimentos gerados por esses imóveis, seja na forma de aluguéis, venda de um ou mais imóveis do fundo, dívidas (CRIs), etc.

Sendo uma excelente opção para quem busca diversificar seus investimentos ou que está montando um carteira previdenciária focada no recebimento de rendimentos periódicos (dividendos, JSCP, etc.).

Quais tipos existem?

Atualmente existem, basicamente, cinco tipos de fundos imobiliários, são eles:

• Tijolo;
• Papel;
• Híbridos;
• Fundo de Fundos;
• Desenvolvimento.

E, entender a diferença entre eles faz toda a diferença na hora de escolher quais tipos você terá em sua carteira. Até porque, cada um possui um grau de risco e complexidades diferente do outro.

Tijolo

Começando então pelos fundos imobiliários de Tijolo. Que, como o próprio nome sugere, são fundos compostos por um ou mais imóveis físicos. Nesse sentido, os mais comuns são:

• Shoppings;
• Galpões industriais e logísticos;
• Lajes corporativas (escritórios, salas comerciais, coworking’s, etc.);
• Educacionais (escolas, faculdades, etc.);
• Residenciais (condomínios, etc.)
• Agências bancárias;
• Hospitais;
• Hotéis.

Em geral, são os menos arriscados de se ter em carteira, principalmente quando são compostos por múltiplos imóveis.

Papel

Os fundos de papéis são fundos que investem majoritariamente em dívidas do setor imobiliário, por meio dos CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). É importante dizer que, os fundos de papéis não possuem imóveis físicos, apenas recebíveis, sendo consideravelmente mais ariscados.

Híbridos

Como o próprio nome sugere, os fundos híbridos são compostos, em sua maioria, tanto por papéis (CRIs) quanto por imóveis físicos e/ou alguns outros fundos.

Apesar de não serem tão ariscados quanto os fundos de papel, ainda assim, são fundos mais ariscados. Ainda mais quando possuem uma alta concentração de papéis em sua carteira.

Fundos de Fundos

Semelhante aos fundos híbridos, temos os fundos de fundos. Que investem em cotas de outros fundos imobiliários. E, dependendo da estratégia do fundo, é uma excelente opção para quem busca diversificação sem precisar investir por conta própria em diversos ativos.

E por serem fundos mais diversificados, o risco dos fundos de fundos é relativamente baixo. Visto que, o maior benefício da diversificação na carteira é justamente esse, a diluição do risco.

Ainda assim, é importante que você analise profundamente a estratégia do fundo, bem como as maiores posições do fundo, para não perder dinheiro futuramente.

Desenvolvimento

Já os fundos de desenvolvimento, atuam tanto na compra, construção e venda (ou locação) dos imóveis, como na reforma e melhorias de imóveis já existentes. Sendo o tipo mais ariscado de fundos imobiliários, normalmente, destinado aos investidores qualificados e profissionais.

Como FIIs são negociados?

Os fundos imobiliários são negociados por meio de bancos e corretoras de valores mobiliários. Então sim, você pode investir pelo seu banco, porém, investir por meio dos grandes bancões não é a melhor opção.

Isso porque eles costumam cobrar taxas mais altas para realizar as operações de compra e venda. Já as corretoras, cobram taxas mais baixas e, em muitos casos, taxa zero para investir em ativos de renda variável, como ações e fundos imobiliários.

E, para negociar um fundo imobiliário é relativamente simples, basta transferir o dinheiro para a corretora, abrir o Home Broker, inserir o ticker (código de identificação e negociação) do fundo e aguardar a ordem ser executada.

Todo fundo imobiliário é negociado por meio de um ticker, composto por quatro letras, que estão relacionadas ao nome do fundo ou da administradora, e o número 11. Exemplo: MXRF11 — ticker do Maxi Renda, um dos maiores e mais negociados fundos imobiliários da Bolsa de Valores.

Importante: as ações units também são compostas por quatro letra e o número 11, exemplo: KLBN11 — units da empresa Klabin. Então, sempre confira o ticker do fundo que você quer investir, caso contrário, pode acabar comprando outro ativo por engano.

Como o investidor ganha dinheiro com FIIs?

Apesar de simples, esse é um ponto que gera muita dúvida entre investidores iniciantes. Diferente das ações, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% do seu resultado semestralmente.

O que faz com que o investidor receba periodicamente (no mínimo a cada 6 meses) os rendimentos do fundo imobiliário. Porém, a maioria dos fundos imobiliários distribuem seu resultado mensalmente, gerando assim, um fluxo de recebimentos mensal para o investidor.

Essa é, de longe, a melhor maneira do investidor ganhar dinheiro com os fundos imobiliários. Ainda mais se for um investidor com foco de longo prazo. Uma vez que ele ganhará cada vez mais com o “efeito bola de neve” dos juros compostos.

E fica ainda melhor, visto que, o rendimento de fundos imobiliários é isento de imposto de renda. Então, você pode, literalmente, receber rendimentos todos os meses sem precisar pagar 1 centavo de imposto com os fundos imobiliários — conforme inciso III do parágrafo único do art. 3º da Lei 11.033/2004.

Outra forma de ganhar dinheiro com fundos imobiliários, é vendendo suas cotas com lucro. Contudo, os fundos imobiliários não são tão interessantes para esse propósito, até porque, não existe nenhuma isenção para a venda de fundos imobiliários. Em outras palavras: vendeu com lucro… paga imposto! Simples assim.

Tributação

Diferente das ações, os fundos imobiliários não contam com a isenção dos R$ 20 mil. Dessa forma, quando você vende um fundo imobiliário com lucro, é necessário recolher o imposto por meio do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até o último dia útil do mês seguinte à operação.

E, no caso dos fundos imobiliários, a alíquota é de 20%. Independente se é uma operação normal ou de day trade.

Importante: não é possível recolher DARF para valores menores que R$ 10. Então, caso o valor do DARF seja inferior a R$ 10, o imposto devido deverá ser somado e pago em DARF futuro, desde que, o valor seja igual ou superior a R$ 10. Conforme a Lei nº 9.430/1996, em seu artigo 68:

Art. 68. É vedada a utilização de Documento de Arrecadação de Receitas Federais para o pagamento de tributos e contribuições de valor inferior a R$ 10,00 (dez reais).

§ 1º O imposto ou contribuição administrado pela Secretaria da Receita Federal, arrecadado sob um determinado código de receita, que, no período de apuração, resultar inferior a R$ 10,00 (dez reais), deverá ser adicionado ao imposto ou contribuição de mesmo código, correspondente aos períodos subsequentes, até que o total seja igual ou superior a R$ 10,00 (dez reais), quando, então, será pago ou recolhido no prazo estabelecido na legislação para este último período de apuração.

§ 2º O critério a que se refere o parágrafo anterior aplica-se, também, ao imposto sobre operações de crédito, câmbio e seguro e sobre operações relativas a títulos e valores mobiliários – IOF.

Imposto de renda

Com relação ao imposto de renda, não existe segredo. Todavia, é importante ficar atento com possíveis mudanças nas regras.

Visto que, Recentemente, a Receita Federal definiu novas regras para o Imposto de Renda 2023, onde nem todos os investidores precisarão realizar a Declaração, confira:

Conforme publicado no DOU (Diário Oficial da União) a Instrução Normativa RFB No 2.134, de 27 de Fevereiro de 2023, define que:

“Em relação àqueles que efetuaram operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas, ficam obrigados apenas quem, no ano-calendário, realizou somatório de vendas, inclusive isentas, superior a R$ 40 mil; e operações sujeitas à incidência do imposto”.

Resumindo, se no ano-calendário de 2022, você não vendeu — somando todas as operações realizadas — mais de R$ 40 mil e não realizou operações sujeitas à incidência do imposto (operações com lucro), você não está obrigado a apresentar a Declaração.

Ainda assim, mesmo não sendo obrigo a declarar, você pode e deve realizar a declaração para informar prejuízos nas operações, evitando assim, pagar mais imposto do que deveria em operações futuras.

Lembrando que, as regras podem mudar de um ano para o outro. Em outras palavras, sempre consulte as regras vigentes para o ano em questão.

Como começar a investir em FIIs?

O primeiro passo para começar a investir em fundos imobiliários é montar sua reserva de emergência. Isso porque, em um momento de instabilidade financeira, é bem provável que você recorra ao dinheiro que está investido nos fundos e, consequentemente, acabe perdendo dinheiro vendendo-os abaixo do preço que foi pago.

Então, monte sua reserva de emergência em primeiro lugar, e caso você não saiba o que é reserva de emergência, temos um post completo sobre aqui no blog:

O que é reserva de emergência

Após montar sua reserva de emergência, é essencial conhecer seu perfil de investidor. Visto que, é seu perfil de investidor e o conhecimento sobre os investimentos que vai definir o percentual a ser alocado em FIIs e demais ativos.

Após definir o percentual a ser alocado em FIIs é hora de estudar uma estratégia de investimentos e, obviamente, os ativos que irão compor sua carteira de FIIs.

Após seguir esses passos, basta escolher a corretora de sua preferência, transferir o dinheiro para lá e começar a investir nos ativos que irão compor sua carteira. Nesse sentido, as principais corretoras são:

• Warren;
• NuInvest;
• Rico;
• Banco Inter;
• Genial Investimentos;
• BTG Pactual;
• Toro Investimento;
• Clear Corretora;
• XP Investimentos.

E se a corretora falir?

Apesar de ser um medo muito comum dos investidores iniciantes, não precisa se preocupar. Visto que, a corretora é apenas um intermediário entre você e a bolsa de valores. Isso significa que, se algo acontecer com a corretora, seus investimentos continuarão na Bolsa de Valores do Brasil, a B3.

Sendo a única Bolsa de Valores autorizada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para operar no Brasil. Então, não tem com o que se preocupar nesse sentido. E, caso a corretora venha a falir ou encerre suas operações no Brasil, basta pedir a transferência da custodia dos investimentos para outra corretora.

Ainda assim, você precisa tomar cuidado caso tenha muito dinheiro parado na conta da corretora. Visto quem, o dinheiro que fica na conta da corretora não está assegurado em caso de falência.

Além disso, é indispensável que você invista por meio de uma das corretoras autorizadas pela CVM a operar no Brasil. Caso contrário, você não possui nenhuma garantia em caso de problemas.

Acompanhar e revisar seus investimentos

Agora, basta ir acompanhando e revisando seus investimentos periodicamente. Se você escolheu bons ativos, o ideal é que você revise seus investimentos, no mínimo, a cada 6 meses.

Então, até o próximo post!

Leia também:

• O que são ações?
• Como começar a investir passo a passo?
• Investir ou empreender? Descubra qual é melhor!